الظرفية التاريخية لنشأة أنظمة الشهر العقاري في دول المغرب العربي√ حــصــريــــﮯ

الحمد الله وحده نحمده ونشكره ونستعين به ونستغفره
ونعوذ بالله من شرور أنفسنا ومن سيئات أعمالنا
من يهدي الله فلا مضل له ومن يضلل فلا هادية له
أشهد ان لا إله الا الله وحده لا شريك له
وأشهد أن محمدا عبده ورسوله
صلى الله عليه وسلم وعلى آله وصحبه

الظرفية التاريخية لنشأة أنظمة الشهر العقاري في دول المغرب العربي

عرف نظام الشهر العقاري بدول المغرب العربي تحولا تدريجيا ابتدأ منذ أواخر القرن التاسع عشر – وكانت البداية بتونس – ليطال التغيير جل الدول الأخرى بداية القرن العشرين ويستمر في التعديل إلى يومنا هذا، حيث كان التطبيق جاريا لضبط الوضعية العقارية بقواعد الفقه الإسلامي وخاصة ما جرى به العمل بالمذهب المالكي وكدا المذهب الحنفي، إلا أن هذه الوضعية لم تكن لتخدم مصالح المستعمر الذي بادر منذ دخوله سواء في شكل استعمار كما وقع بليبيا والجزائر أو في صورة حماية مثل وضعية المغرب وتونس، إلى اقتباس مبادئ نظام عقاري تسهل عليه استيطان الأراضي من دون أي تشويش، وكان الحل في نظام الشهر العيني.
عرفت دول المغرب العربي سواء منها من كانت تحث حكم العثمانيين (مثل ليبيا وتونس والجزائر)، أو من لم تخضع لذلك كالمغرب، تطبيق لمبادئ الشريعة الإسلامية وقواعد الفقه الإسلامي عموما، وللمذهب المالكي والحنفي خصوصا، لتنظيم الوضعية العقارية بهذه البلدان، وإذا كان الراجح هو كثرة العمل بالمذهب المالكي في كل من المغرب وتونس، فإن تطبيقات للمذهب الحنفي وجدت بصماتها بكل من تونس وبشكل أكثر انتشارا بالجزائر خاصة بالمدن كتلمسان ووهران والجزائر، التي كانت تتواجد فيها أغلبية ذات أصل تركي في حين أن المذهب المالكي كان هو المذهب السائد لدى السكان ذوي الأصل العربي، إضافة إلى بعض الأعراف المحلية التي عرفت التطبيق لدى فئات معينة في المجتمع كالأعراف البربرية لدى سكان البربر وأشهرها أعراف بلاد القبائل (1) .
إلا أنه ومع دخول القوى الأجنبية سواء في شكل استعمار كما هو حال الجزائر وليبيا أو في صورة حماية كما حدث بكل من تونس والمغرب، عملت الدول الدخيلة على الإسراع في إصدار سلسلة من النصوص القانونية والتنظيمية تحكم بها المجال العقاري تحقيقا لغرض أساسي ألى وهو تمكين المستعمر او الحامي من الاستيطان وتيسيرا له في شراء الأرض بسهولة واستغلالها من غير تشويش.وهو الطرح الذي يتماشى مع تعريف أستاذنا د.أحمد ادريوش للمفهوم القانوني للاستعمار من حيث هو عبارة عن تملك العقار سواء كان عقارا فلاحيا في البوادي أو عقارا مبنيا في الحواضر (2) .
إذ النية الاستعمارية كما يؤكد على ذلك ذ.منير الفرشيشي كانت ترمي أساسا إلى حل نهائي الاستعمار الزراعي و الفلاحي وعليه سعت إلى خلق مناخ قانوني ضامن لهذا التوجه على مستوى الملكية العقارية (3) .
(4) . وهكذا كان أول تطبيق لنظام الشهر العيني بالبلدان العربية هو قانون جويليه لسنة1885 (5) . وهو كان بمثابة الولد البكر وإن كان من شريكة أجنبية ونقصد تونس التي شكلت بالفعل حسب تعبير أستاذنا ادريوش حقل تجارب بالنسبة لما قام به المستعمر في كثير من المستعمرات حيث نقل القانون العقاري التونسي إلى المغرب (ظهيرا 1913و1915) مع مراعاة بعض الخصوصيات التي اقتضت في حينه الاستغناء عن بعض المقتضيات التي تضمنها القانون التونسي، كما حاولت فرنسا الإقتداء بها للأخذ بهذا النظام في الجزائر (6) .
ولعل مرد المحاولة فقط يجد مرجعيته في التصور الذي كان قائما لدى فرنسا حول الجزائر والذي يختلف عن تونس والمغرب في كونه استعمارا وليس حماية، وبالتالي فالجزائر ما هي إلا إمتداد لفرنسا وللقانون المتبع فيها (7).غير أن الوضع قد اختلف بعد الإستقلال ، حيث عمل المشرع الجزائري على إصدار الأمر رقم74/75 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، وأعقبه بمراسيم تنفيذية له هي على التوالي مرسوم رقم76-62 ومرسوم رقم76-63 صادرين بسنة 1976 يتعلق الأول بإعداد مسح الأراضي العام والثاني بتأسيس السجل العقاري،وبهذا يكون المشرع الجزائري قد تبنى نظام الشهر العيني بشكل صريح بدل الشهر الشخصي الذي كان سائدا سابقا، وإن كان سيبقى العمل جاريا بهذا النظام الأخير بالمناطق التي لم يصلها بعد المسح ولو بشكل مؤقت ( .
وهكذا، فإذا كان هذا هو حال فرنسا ومستعمراتها ومحمياتها، فإن الوضع بليبيا عرف مرحلتين الأولى بعد الإحتلال الإيطالي بسنة تقريبا، حيث أصدر أول قانون عقاري سنة 1912 وكان يأخذ بنظام الشهر الشخصي، وظل العمل به حوالي ثمان سنوات، لتبدأ المرحلة الثانية بإصدار قانون1921 الذي طبق نظام الشهر العيني ، وظل العمل جاريا به حتى بعد استقلال ليبيا سنة 1942 (9) إلى حين سنة 1965حيث صدر قانون التسجيل العقاري الحالي والذي حافظ في مجمله على القواعد والأسس الواردة في قانون 1921 إضافة إلى نقله لبعض المواد حرفيا (10) من قانون الشهر العقاري المصري، هذا الأخير الذي كان يأخذ آنذاك بالشهر الشخصي (11) ، إلا أنه بالرغم من ذلك يؤكد د.محمد عبد الجواد محمد على أن ما نقل من القانون المصري من أحكام لا يتعارض بتاتا مع بقية أحكام القانون (12) .
ولعل نفس وضعية ليبيا عاشتها الدول التي كانت تحث استعمار أو حماية فرنسا بعيد الإستقلال، حيث بقي العمل ساريا بالأنظمة العقارية السابقة، بل أكثر من ذلك تم العمل في كل من تونس والمغرب على تعميمه، وإن كان المشرع التونسي أصدر "مجلة الحقوق العينية" سنة1965 (13) فإنها بقيت محافظة على نفس المبادئ التي أقيم عليها ذلك القانون ، فهي على حد تعبير ذ.محمود شمام " مأخوذة عنه ومعتمدة عليه ضرورة أنه أصلها ومنبتها(14) .
ومرد ذلك كله ،يستند إلى كون مبادئ التحفيظ العقاري لا تتعارض والشريعة الإسلامية ، وحكم نظام الشهر العيني العقاري هو الصحة والوجوب، كما أكد على ذلك الفهاء الذين كلفوا بتوجيه نظر الشرع الإسلامي على مبادئ التحفيظ العقاري (15) .
هذا إذن وبشكل مختصر حول الظرفية التاريخية التي نشأة فيها أنظمة الشهر العقاري بدول المغرب العربي، حيث الملاحظ الدور الذي لعبته الدول الحامية أو المستعمرة في إدخال نظام الشهر العيني لمستعمراتها (كليبيا) أو محمياتها (كتونس والمغرب)، مع الإبقاء على هذا النظام حتى بعد الإستقلال، مما نتج عنه شبه تعميم لنظام الشهر العيني بين جل دول المغرب العربي من حيث المبدأ، لكن من جانب التطبيق، يبقى السؤال مطروحا حول مدى تطبيقات النظام العيني بدول المغرب العربي ، هل هي نفسها؟ أم هناك اختلاف في الأخذ بمبادئها؟

(1) ذ.سماعين شامة،"النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري"،طبعة2003،مطبعة دار هومه،ص9.

(2) د.أحمد ادريوش،"أصول نظام التحفيظ العقاري"،منشورات سلسلة المعرفة القانونية،مطبعة الأمنية،الطبعة الأولى2003،ص43

(3) ذ.منير الفرشيشي،"في القانون العقاري التونسي"،التشريع واليات التطبيق،مطبعة دار محمد علي،2004،ص18.

(4) د.أحمد درويش، م س، ص31.

(5) ذ.محمود العنابي،"تقرير حول نظام الشهر العيني العقاري في تونس والقوانين المقارنة"، منشور ضمن مجموعة أعمال الحلقة الدراسية لقوانين الشهر العقاري في البلاد العربية21-26مارس (اذار)1972.

(6) د.أحمد ادريوش،م س،ص29.

(7) ذحمدي باشا عمر،"نقل الملكية العقارية "دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع،الجزائر،طبعة ثانية،ص64.
أشار إلى المرجع الطالب سفيان الفخفاخ في عرضه حول الموازنة بين أنظمة الشهر العقاري في دول المغرب العربي بمادة القانون العقاري المعمق،هامش5 من الصفحة4،سلك الماستر ، تخصص قانون مدني، تحث إشراف د.سعيد دغيمر،السنة الجامعية 07/2008.

( انظر في هذا المعنى: ذ.مجيد خلفوني،"نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري"،الطبعة الأولى،2003،ص33.
وأيضا:ذ.بن عبيدة عبد الحفيظ،"إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية في التشريع لجزائري"،طبع في2003،دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع،الجزائر،ص 24.

(9) ونقصد هنا الإحتلال الإيطالي، أما الإدارة العسكرية البريطانية فلم تخرج من ليبيا حتى سنة 1951.

(10) كالمواد 51،52،و55إلى58.

(11) مع العلم بأن الأستاذ محمد ابن الحاج سلمي يؤكد على أنه ومنذ 1964 أخذت مصر بنظام السجل العيني وبدأت بتطبيقه تدريجيا محاولة بذلك القضاء على النظام الشخصي. أنظر مقالات وأبحاث في التحفيظ العقاري" دراسات في القانون المغربي والمقارن"، الطبعة الأولى مارس 2004، ص61.

(12) د.محمد عبد الجواد محمد،"نظام التسجيل العقاري في الجمهورية العربية الليبية"، منشور ضمن مجموعة أعمال الحلقة الدراسية لقوانين الشهر العقاري في البلاد العربية،21-26مارس(اذار)1972.

(13) قانون عدد 5 لسنة 1965 المؤرخ في 12-02-1965.

(14) ذ.محمود شمام،"أضواء الفقه الإسلامي على القانون الوضعي في البلاد التونسية"،تونس1993،ص242.
أشار إليه ذ.أحمد ادريوش، م س، هامش 49،ص44.

(15) حول هذا الموضوع أنظر مرجع أستاذنا ادريوش السابق الذكر،ص53إلى98.

بالتوفيق للجميع بحول لله
تحياتي

لقد ألهمتنا بأعمالك الفذة واصل الظرفية التاريخية لنشأة أنظمة الشهر العقاري في دول المغرب العربي√ حــصــريــــﮯ Icon_cheers

» انتعاش «العقارات والمقاولات» وصدور أنظمة التمويل والرهن العقاري
» رسالة دكتوراه:إنعكاسات الأمن المائي العربي على الأمن القومي العربي: دراسة حالة حَوْضَيْ الأردن والرافدين
» معجم الخريطة التاريخية
» بمناسبة الشهر الكريم شوفوا البنات اذا دخلوا المطبخ....هههههه
» التأخر في إصدار نظام الرهن العقاري رفع أسعار الأراضي وتكاليف البناء